Der Bochumer Mieterverein schreibt: „Am 31. Dezember fallen wieder zahlreiche Sozialwohnungen aus der Bindung. Allein in Bochum sind es 1400. Wenn die Eigentümer die öffentlichen Darlehen zurückgezahlt haben – in der Regel nach 30 Jahren – werden die einstmals geförderten Wohnungen freifinanzierten gleichgestellt. Damit entfällt dann auch die Mietpreisbindung. Häufige Folge: Mieterhöhungen. Für Sozialwohnungen gilt das Prinzip der Kostenmiete: Die Miete darf nur so hoch sein, dass damit die realen Kosten abgedeckt werden, also Zins und Tilgung fürs Darlehen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis. Im freifinanzierten Wohnungsbau gibt es diese Beschränkung nicht. Hier bestimmt der Mietspiegel, was äußerstenfalls gezahlt werden muss. Fast immer ist es deutlich mehr.
Eigentümer von Sozialwohnungen, die am Jahresende aus der Bindung fallen, können also eine höhere Miete verlangen, und zwar bis zu dem Betrag, der im Mietspiegel steht. Dabei muss allerdings noch die Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf um maximal 20 Prozent in drei Jahren steigen. Erhöhungen der Kostenmiete in den letzten drei Jahren müssen dabei mitgerechnet werden.
Früher gab es dabei eine Ausnahme: War der Mieter ein Fehlbeleger, galt die Kappungsgrenze nicht. Die Obergrenze für die Mieterhöhung lag dann bei dem Betrag, den der Mieter früher für Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe zusammen gezahlt hat.
Das ist Schnee von gestern, denn die Fehlbelegungsabgabe wurde von der Rüttgers-Regierung bereits zum 1. 1. 2006 komplett abgeschafft. Viele Vermieter scheinen das aber nicht mitbekommen zu haben. Beim städtischen Wohnungsamt häufen sich jedenfalls die Anfragen von Mietern, die eine Bescheinigung über die bis Ende 2005 gezahlte Fehlbelegungsabgabe erbitten. Grund: Ihre Vermieter verlangen diese Bescheinigung, um damit die Maximalhöhe der Mieterhöhung zu berechnen.
Diese Mühe kann man sich allerdings sparen, stellt der Mieterverein Bochum fest. Denn nach § 558 BGB fällt die Kappungsgrenze nur weg, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Wegfalls der öffentlichen Bindung die Abgabe zahlt. Da es in NRW aber bereits seit zwei Jahren keine Fehlbelegungsabgabe mehr gibt, tritt dieser Fall nicht mehr ein.
Kein Mieter braucht daher eine Mieterhöhung zu akzeptieren, die die Kappungsgrenze überschreitet. Und grundsätzlich sollten Mieter auch überprüfen (lassen), ob die Wohnung richtig in den Mietspiegel eingeordnet worden ist, rät der Mieterverein. Hier gebe es häufig Fehler, auch weil Vermieter von bisherigen Sozialwohnungen oft noch keine Erfahrungen mit dem Mietspiegel haben.