Dienstag 03.05.16, 08:17 Uhr
Das Mieterforum Ruhr kritisiert Vonovia und fordert:

“Keine Gewinne mit den Betriebskosten!”

Das Mieterforum Ruhr schreibt: »Laut eigener Darstellung ist Kundenzufriedenheit eines der zentralen Ziele der Das Mieterforum Ruhr Die „unzureichende Kundenzufriedenheit“ wird gar als höchstes Unternehmensrisiko gesehen. Ein Thema, das alle Mieter betrifft, sind die jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Hier gibt es in den letzten Jahren vermehrt Auseinandersetzungen zwischen den Mietervereinen des Mieterforums Ruhr und der Vonovia. Gespräche zur Klärung der offenen Punkte liegen seit letztem Sommer auf Eis. Das Mieterforum Ruhr wendet sich daher in einem offenen Brief direkt an den Vorstandsvorsitzenden, Rolf Buch. Wenn Kundenzufriedenheit für das Unternehmen elementar ist, so sollte auch dem Vorstand an einer Klärung des Konflikts gelegen sein. Im Kern geht es um drei Punkte: Betriebskosten sollen kein weiteres Vehikel zur Gewinnmaximierung sein, es soll nur abgerechnet werden was vereinbart und geleistet wird und es muss klar sein, was überhaupt in Rechnung gestellt wird!
Keine Betriebskosten zur Profitmaximierung!

In den letzten Jahren hat die Vonovia immer mehr Dienstleistungen eingeführt, die den Mietern in Rechnung gestellt werden. Der Ausbau der wohnungsnahen Dienstleistungen und die Standardisierung von Angeboten soll zu einem „Service aus einer Hand“ und einem Vorteil für beide Seiten führen. Die Vonovia kann ihre Gewinne steigern und die Mieter bekommen günstigere und passendere Leistungen.  Für Mieter bedeutet die neue Dienstleistungs-Offensive höhere Kosten bei gleichzeitig, wenn überhaupt, minimalem Nutzen. Denn in der Realität werden häufig Leistungen in Rechnung gestellt, die nur unzureichend oder gar nicht durchgeführt werden. Neue Objektbetreuer bringen den Mietern auch nicht den Service ehemaliger Hausmeister, da sie mit viel zu vielen Verwaltungsaufgaben betreut sind.
In aktuellen Mietverträgen werden bereits bis zu 54 verschiedene „sonstige Betriebskosten“ ausgewiesen. Momentan werden noch nicht alle dieser Betriebskosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt,  man sieht aber wohin die Reise gehen soll. Neben Kabelgebühren werden vor allem Unmengen an Wartungs- und Kontrollkosten als Betriebskosten ausgewiesen. Baum-, Spielplatz-, Gasleitungs-, Blitzschutzanlage-, Hydrantenkontrolle, bzw. –wartung tauchen mittlerweile in den Verträgen auf. Viele dieser Punkte fallen unter die Verkehrssicherungspflichten des Eigentümers und sind bisher, wie grundsätzlich angedacht, in der Miete eingepreist.
Es kann nicht sein, dass über die Betriebskosten Aufwendungen, die eigentlich der Vermieter zu tragen hat, auf die Mieter umgelegt werden sollen! Betriebskosten sind nicht dazu gedacht, um Gewinne zu machen. Sie sollen laufende Kosten decken, die durch den Gebrauch der Wohnung anfallen. Sie sollen dem Vermieter keine „zweite Miete“ garantieren oder ihn von sämtlichen Kosten, die für seine Häuser anfallen, freizeichnen. Kosten für die Informationsbeschaffung und zur Optimierung der Dienstleistungen, für die Verkehrssicherungspflicht oder die Verwaltung der Wohnungen dürfen nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden und damit die Mieten in die Höhe treiben!
Es soll nur abgerechnet werden, was vereinbart ist!

Neben der finanziellen Mehrbelastung für Mieter besteht seitens des Mieterforums Ruhr und der Vonovia eine Auseinandersetzung, inwiefern die ganzen neuen Betriebskosten überhaupt auf die Mieter umgelegt werden dürfen. In den neuen Verträgen werden viele der neuen Kostenpunkte explizit erwähnt. In alten Verträgen fehlen sie jedoch und können damit nicht umgelegt werden. So werden beispielsweise Baumkontrollkosten in vielen Fällen als Gartenpflegekosten abgerechnet, da sie als explizit genannte Betriebskosten im Vertrag fehlen. In mehreren Urteilen hat das Amtsgericht Dortmund bereits festgestellt, dass dies nicht möglich ist. Als Reaktion auf die Urteile werden die Betriebskostenabrechnungen der vor Gericht erfolgreichen Mieter angepasst, aber nicht die der ebenfalls betroffenen Mieter. Sofern die Vonovia das Urteil anzweifelt, sollte sie Berufung einlegen und eine Entscheidung vor dem Landgericht erzwingen. Sofern dies nicht geschieht, sollte sie die Kosten für Baumkontrollen bei allen Mietern ohne entsprechende Vertragsklausel streichen.
Klarheit: Was wird abgerechnet?
Durch die Verschleierung einiger Betriebskostenarten in den falschen Kategorien, wie beispielsweise Baumkontrollkosten als Gartenpflegekosten, wissen Mieter nicht für was sie eigentlich bezahlen. Aber auch bei anderen Kostenpunkten bleibt unklar, welche Leistungen eigentlich in Rechnung gestellt werden. Bestes Beispiel sind die Objektbetreuer, ehemals Hausmeister genannt. Weder aus den Betriebskostenabrechnungen, noch aus den einsehbaren Belegen, ist erkennbar für welche Leistungen Mieter eigentlich zahlen. Neben umlegbaren Dienstleitungen verrichten Objektbetreuer auch Tätigkeiten, die eindeutig als Verwaltungstätigkeiten einzuordnen sind und damit nicht umgelegt werden können.  Nach den Erfahrungen der Mieter nehmen diese Tätigkeiten die meiste Zeit in Anspruch, die die Objektbetreuer in ihrer Siedlung verbringen. Ob dies der Fall ist, lässt sich mit den vorgelegten Belegen nicht prüfen.
Mieter haben ein Recht darauf zu erfahren, für was sie eigentlich zahlen sollen. Sie sollten daher eindeutige Belege und Betriebskostenabrechnungen bekommen. Nur so kann verhindert werden, dass eigentlich nicht umlagefähige Kosten durch die Mieter zu tragen sind.
Auch die Politik ist am Zug!
Nicht nur die Vonovia entdeckt die Betriebskosten als potentielles weiteres Geschäftsfeld, auch andere Großvermieter sind bereits dabei. Daher sollte auch die Politik tätig werden und dieses Geschäftstreiben beschränken. Einzelne Mieter wehren sich bereits erfolgreich gegen die falschen oder zu hohen Betriebskostenabrechnungen, die Mehrheit nimmt ihre Rechte jedoch nicht wahr oder weiß nichts von ihnen. Es wäre daher an der Zeit kollektive Prüf- und Widerspruchsrechte der Mieter zu etablieren. Eine Möglichkeit wäre ein Verbandsklagerecht. Auch sollte gesetzlich klargestellt werden, dass mit Betriebskosten keine Gewinne gemacht werden dürfen, sondern nur laufende Kosten gezahlt werden sollen. Dies gilt auch für Tochterfirmen von Großvermietern!
Zugleich sollte die Betriebskostenverordnung auf den Prüfstand gestellt werden. Klarstellung bedürfen beispielsweise

  • der Begriff des Objektbetreuers, in Abgrenzung zu Hausmeistern,
  • die Umlagefähigkeit von Verkehrssicherungspflichten,
  • die Kosten für Müll- und Energiemanagement,
  • die Festlegung von sonstigen Betriebskosten, als tatsächlich oder wahrscheinlich zeitnah anfallenden Kosten.«

 
 
 
 


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